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房地产投资估算-土地使用权出让价格评估报告

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XX 地块土地使用权出让价格评估报告 XX 地块土地使用权出让价格评估报告 目录 1 宗地土地价值评估 ...................................................................................1 1.1 土地估价原则 ............................................................................................................ 1 1.2 估价方法选取 ............................................................................................................ 1 1.3 假设开发法评估模型 ............................................................................................... 1 2 宗地基本概况 ..........................................................................................2 3 土地拍卖价格评估 ...................................................................................3 3.1 宗地技术经济指标.................................................................................................... 3 3.2 物业销售价格预测.................................................................................................... 3 3.3 物业销售收入估算.................................................................................................... 4 3.4 项目投资估算 ............................................................................................................ 5 3.5 土地价值评估 ............................................................................................................ 7 P1 1 宗地土地价值评估 XX 地块土地使用权出让价格评估报告 1.1 土地估价原则 本次估价在遵循独立、客观、公正、科学原则的前提下,对受委托对象进行价值评 估。具体遵循的基本原则:合法原则、替代原则、需求与供给原则、估价时点原则、变 动原则和多种方法相结合的原则。 1.2 估价方法选取 估价方法的选择按照《城镇土地估价规程》中规定的土地估价方法,根据待估地块 土地使用特点和土*拦赖墓娑ǎ镜乜榈丶燮拦啦捎眉偕杩⒎ń衅拦溃岷贤恋 出让起始价,进行加价分析,通过假设开发法评估做到深度性综合考量,降低评估值误 差。 1.3 假设开发法评估模型 运用假设开发法来确定宗地的限价,其基本思路为: 研究待估宗地基本情况 选择用地最佳开发方式 估算开发后的房地产价格 估算前期费、建筑费、利息、税费等相关费用 项目开发周期内的利润计算 图 1~1 评估方法操作流程图 P1 2 宗地基本概况 XX 地块土地使用权出让价格评估报告 图 2-1 项目地块位置图 用地地点概述:该宗国有建设用地位于南宁市经开区金凯路北侧、新屯路南侧 项目规划用地面积:24206.36 ㎡,折合约 36.31 亩 项目实际用地面积:24206.36 ㎡,折合约 36.31 亩 用地性质:城镇住宅、批发零售用地 容积率:≥2.5 且≤3.2 建筑密度:≥25%且≤30% 绿地率:≥35% P2 3 土地拍卖价格评估 XX 地块土地使用权出让价格评估报告 3.1 宗地技术经济指标 根据《南宁市 2012 年第 XX 期国有建设用地使用权公开出让调整公告》,项目的技 术指标初步设定如下: 表 3~1 地块经济技术指标表 项目 项目规划用地面积 规划净用地面积 项目总建筑面积 计入容积率建筑面积 其中 普通住宅 零售商业 地下室面积(不计容积率) 容积率 建筑密度 绿地率 机动车停车位 数值 24206 24206 99149 77460 69714 7746 21689 3.2 30% 35% 620 计量 单 位 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ % % 个 备注 规划条件给定(约合 36.31 亩) 规划条件给定 计容积率建筑面积+地下面积 净用地面积×容积率 按住宅物业占 90%计算 按零售商业物业占 10%计算 地下车位面积以 35 ㎡/个计算 规划条件最大值 规划条件最大值 规划条件最大值 按 100 ㎡计容建筑面积 0.8 个车位计算,初步设定 为地下停车位 根据政府对宗地出让的主要规划设计条件,以及我司对宗地的初步规划构思,项目 拟建设总建筑面积为 9.91 万㎡,其中:普通住宅物业约为 6.97 万㎡、零售商业 0.77 万㎡,地下室面积(不计容面积)约为 2.17 万㎡。 3.2 物业销售价格预测 普通住宅物业 根据南宁市江南区商品房市


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